こんにちは！ジャストホームの長田です。
建て替えとは、文字通り現在建っている建物を解体して
新しく家を建てることをいいます。
しかし、実はどの土地でも建替えができるわけではありません！
土地によっては一度解体したら家が建てられなくなってしまう物件があるんです。
理由は、「建築基準法の改正」
「今は家が建っているのに、解体したら建物が建てられないってどういうこと！？」
と思いますよね。
これには建築基準法の改正が関係しています。
建物が建った当時の建築基準法と、現在の建築基準法の内容が変わっていることから、
昔建てた時は法律上問題がなかったとしても、
今同じように建てようとすると法律違反となってしまう…ということがあるんです。
解体して更地にした後に、新しく家を建てることができない土地の事を
「再建不可物件」といいます。
この再建不可物件にはいくつかのパターンがあります。
土地が道に面していない、または接しいてる幅が狭い
建築基準法に、「接道義務」というものがあります。
「建物を建てる土地は、道幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないといけない」
という決まりです。
これは、火災や地震などの時の際の避難経路と、
消防車や救急車が入るための道を確保するという意味合いがあります。
ですので、現在接道がない土地や接道が２ｍ未満の土地に家が建っていて、
「この家を解体して建て替えたい！」と思っても、更地にしたとたんに
法律上、家が建てられなくなってしまう…なんてことになってしまいます。
その場合は隣接する土地の一部を購入したり、借りたりする必要があります。
接している道路の幅が狭い
→→土地が道には接しているが、その道幅が４ｍ未満の場合は
「セットバック」をしなくてはいけません。
セットバックとは、道の中心から２ｍ下がったところからしか家が建てられないという制限です。
道の中心から両側にそれぞれ２ｍずつ広げることで、合わせて４ｍの道幅を確保するという目的です。
しかし、もし道の反対側が川などの場合は、道幅が４ｍになるように
セットバックを行う必要があります。
ですので現在、土地の道路側ギリギリから家が建っているようなところは
建て替えの場合はセットバックが必要になる可能性があり、
実際に使える土地が狭くなってしまうかもしれません。
失敗しないためには
よくある失敗として、
「古家付きの安い土地を購入して、建替えようと思ったら法律に引っかかってできなかった」
「○坪の土地と思って購入したのに、セットバックが必要で実際に使える面積が削られてしまった」
「相続した家を建替えようと思ったのにできなかった」
などがあります。
建替えを検討する場合は、住宅メーカーにその旨を伝えて
敷地を調査してもらいましょう。
そしてどんなプランなら建てられるのか、いくらになるのかなどを
相談してみることをオススメします。
熊本で建てる、適正価格の注文住宅メーカー
株式会社ジャストホーム 長田
